Рынок земли Иркутска в первых месяцах 2011 года

23.06.2011 · Версия для печати

Следует учитывать, что в нашем аналитическом обзоре мы рассматриваем земельные участки площадью менее 1 гектара и с ценой до 2 млн. рублей. Это позволяет сосредоточиться на наиболее массовом сегменте рынка и предоставить более объективные данные, не обращая внимания, например, на участки размерами по 600 Га и стоимостью в десятки миллионов рублей. Все это позволяет получить более сглаженные оперативные показатели колебания уровня спроса и предложения на земельные участки и дачи Иркутского района, с которыми мы и предлагаем вам ознакомиться в нашем отчете.

Первые месяцы 2011 года не принесли иркутскому рынку земли каких-либо значимых новшеств. Тенденции, намеченные осенью и зимой 2010, продолжаются. Так, земли Иркутска и Байкальского тракта, которые весь 2010 год показывали замысловатую статистику цен, несколько зафиксировались в определенном коридоре. С января Иркутск прочно занял позиции «средняя цена больше 80 тысяч рублей за сотку», тогда как земли Байкальского тракта установились в районе 75 тысяч. По некоторым прогнозным оценкам цена на этот тракт может продолжить снижаться, и, если это падение, которое длится уже год, не изменит своих темпов, то черта в 70 тысяч рублей будет пересечена уже к концу лета.

Совсем другие цены демонстрируют менее элитарные направления. Здесь очень существенно поднялись цены на землю Московского (Красноярского) и Плишкинского трактов. Пригодных для строительства и дачного хозяйства земель в Иркутском районе по этим трактам не так уж и много, и ценится она стала гораздо дороже: только за последний год цена по этим направлениям поднялась более чем на 25%, и на начало мая цены на землю по Московскому и Плишкинскому тракту установились в районе 40 и 45 тысяч рублей за одну сотку соответственно.

Как ни странно, земли по остальным направления практически сравнялись в цене – невиданный факт, например, по сравнению с прошлыми годами – сейчас от 30 до 33 тысяч рублей за одну сотку в направлении Мельничной пади, по Култукскому, Качугскому и Голоустненскому тракту.

При этом объем предложения по рынку примерно также одинаков: от 10 до 15 % по каждому тракту от всех участков, однако здесь отмечаются Московский и Плишкинский тракт, как уже говорилось, своей редкостью: лишь 6% и 1% всех земель соответственно.

Впервые в нашем отчете мы решили прибегнуть к анализу тройных данных: мы сравним ожидаемый спрос на участки, показатели которого составляем по предварительным опросам покупателей, фактический спрос, который составляется из уже проданных участков, и структуру существующего предложения. Здесь, как можно отметить, спрос, как предсказанный, так и фактический, существенно отличается лишь для Иркутска, здесь он явно выше предложения и для Качугского тракта, где предложение на широкие сельскохозяйственные земли почти в два раза превышает показатели спроса.

А вот по площадям в продаже тракту на Хомутово нет равных. Почти пятая часть всех продаваемых около Иркутска участков принадлежит ему. С начала года количество земель по этому тракту резко возросло, что и сказало на общем росте площади. Такую же динамику демонстрирует направление Мельничной пади. Там есть, куда расти: новые участки под зарождающиеся садоводства освобождаются от леса почти каждый сезон. Меньше всего площади, как и следовало ожидать, у Московского и Плишкинского трактов, да и в пределах самого города продается лишь 9% от всех площадей недорогих участков района. А вот 28% суммы всех проданных за начало 2011 года участков принадлежит Иркутску, четверть – Байкальскому тракт, остальные 50% всей денежной массы разделили другие направления.

А вот в секторе дачных участков, с небольшим летним домиком и насаждениями, все достаточно спокойно. Практически все тракты, кроме одного, последний год не менялись в цене. Самым дорогим остается Байкальский тракт, стоимость дач на нем вот уже год колеблется в районе 160-170 тысяч рублей. Не меняется цена и на иркутские дачи – 120-125 тысяч рублей за сотку. Самые дешевые дачи, в районе 40 тысяч – по Качугскому тракту, также как и по Култукскому тракту, с дачами, разбросанными по остановкам электрички, здесь цена установилась в районе 60 тысяч рублей. Самая интересная ситуация складывается вокруг тракта на Мельничную падь. Благодаря развитию коттеджного строительства и бурному освоению территории, и такой же привлекательной расположенности тракта, дачи на нем постоянно дорожают. Только за последний год цена поднялась на 70%! С 60 тысяч рублей (тогда тракт стоил также, как и Култукский) до 100 тысяч. По этому показателю Мельничный тракт уже приблизился к Александровскому, цены на дачи которого не менялись уже несколько лет. При этом, отметим, по объему предложения тракт на Мельничную падь уступает только Иркутску и Байкальскому тракту. Около 18% всех дач продается именно по левому берегу Иркутского водохранилища.

В целом по рынку с каждым месяцем объем предложения участков в радиусе 10 км неуклонно снижается, а участков в кольце 10-25 км продается все больше. Это особенно стало заметно в феврале, когда рынок неожиданно пополнился большим объемом удаленных участков, что привело к тому, что впервые количество сравнительно недалеких участков сравнялось с предложением на достаточно далекие. Конечно, это всего лишь на один месяц, в дальнейшем эти показатели заняли свои привычные коридоры в 50-60% и 25-35% соответственно.

Кошелек покупателя за последний год существенно вырос. Сейчас предполагаемая цена за 10 соток земли - 500 тысяч рублей, а в первом квартале 2010 была всего лишь 350 тысяч. Однако цена, которую готов отдать покупатель, не всегда соответствует реалиям рынка. Но и реальная цена участка выросла: с 500 до 600 тысяч рублей. Следует отметить, что будущий землевладелец стал более трезво и взвешенно оценивать рыночную ситуацию, пропасть между его ожиданиями и условиями, которые диктует рынок, неуклонно снижается.

Так начался 2011 год. Продолжается экстремально-быстрое повышение цены на дачи тракта на Мельничную падь. С яростных продаже участков, удаленных от Иркутска на 10-30 километров. С небольшим повышением цен на земли в черте города и продолжающимся падением цены Байкальского тракта.

Информация предоставлена компанией Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru