Консультации Стройнадзора в Ростове-на-Дону

Шелепетко Анастасия Олеговна 20.05.2019
Добрый день, Ольга! Согласно нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) в случае, если после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного с привлечением средств граждан и юридических лиц, выявляются недостатки, приведшие к ухудшению качества такого объекта, или иные недостатки, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, обязанность по устранению таких недостатков возлагается на застройщика. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если нарушение качества выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет, для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, составляет 3 года. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений относительно общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, в случае, если в данной ситуации идет речь об устранении строительных недостатков и дефектов общего имущества собственников помещений объекта, необходимо провести общее собрание собственников помещений в Вашем многоквартирном жилом доме в соответствии с требованиями ЖК РФ для принятия решения об обязании застройщика устранить строительные недостатки и дефекты в судебном порядке, определения порядка оплаты судебной строительной технической экспертизы, а также определения лиц, которые будут участвовать в суде, в том числе с правом заявления ходатайства о проведении судебной строительной технической экспертизы. В соответствии со статьей 23 Федерального закона Служба наделена полномочиями обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов граждан, чьи договоры участия в долевом строительстве в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации. Для получения более подробной информации по долевому строительству и предоставлению документов в суд предлагаем Вам обратиться в Службу по адресу: г. Иркутск, ул. Красных Мадьяр, д. 41, каб. 318 ежедневно с понедельника по четверг с 09.00 до 13.00 и с 13.45 до 18.00, в пятницу с 09.00 до 13.00 и с 13.45 до 16.45.

Шелепетко Анастасия Олеговна 20.05.2019
Добрый день, Станислав. ООО «Жилстрой», ИНН 3827057190 (далее - Застройщик, ООО «Жилстрой») осуществляет строительство объекта капитального строительства «Жилые дома по ул. Пискунова в городе Иркутске. 1 очередь строительства» (далее - Объект, ЖК «Семья») по адресу: Иркутская область, город Иркутск, ул. Пискунова на основании разрешения на строительство от 09.06.2018 № 38-ru38303000-196-2018, выданного отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска (далее - Разрешение), в редакции изменений в Разрешение, внесенных 10.08.2018 в связи со сменой правообладателя. Проектная документация на строительство Объекта имеет положительные заключения экспертизы от 21.05.2018 № 38-2-1-2-0008-18 и от 01.08.2018 № 38-2-1-2-0026-18, выданное ООО «Сибирский центр строительной экспертизы», а также положительное заключение государственной экологической экспертизы, утвержденное приказом Управления Росприроднадзора по Иркутской области от 23.05.2018 № 961-од. Строительство ЖК «Семья» осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон). По результатам анализа проектной декларации на строительство ЖК «Семья» службой государственного строительного надзора Иркутской области (далее - Служба) выдано заключение от 30.08.2018 № 196 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона. В целях обеспечения исполнения застройщиком обязательств по передаче жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве Застройщик осуществляет обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», а также с порядком предоставления застройщиком отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденным приказом Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр (далее - Отчетность), Застройщик ежеквартально представляет в Службу Отчетность, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проекта строительства и обязательств по договорам. Согласно данным, представленным в Отчетности срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства запланирован в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, который предусмотрен не позднее 31.12.2019. Службой осуществляется государственный строительный надзор. На дату формирования настоящего ответа ориентировочная строительная готовность Объекта составляет 20% (в том числе: каркас - 60%, заполнение стен - 10%, утепление наружных стен - 10%, кладка внутренних стен и перегородок -30%, кровля-0%, Наружные инженерные сети: водопровод-100%, канализация-100%, отопление-100%. Внутренние инженерные сети -0%, установка окон-0%, устройство лифтов-0%, отделка мест общего пользования-0%, благоустройство-0%.). В настоящее время ведутся работы по армированию стен 9 этажа блок-секции № 1 Объекта. Меры административного воздействия к ООО «Жилстрой» и должностным лица юридического лица не применялись. Обязанность по обеспечению свободного доступа к информации путем ее размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу в сети Интернет https://наш.дом.рф, предусмотренная статьей 3.1 Федерального закона, исполнятся Застройщиком и доступна для просмотра и скачивания (https://наш.дом.рф, каталог новостроек, поиск по списку, далее см. вкладки «документы» и «ход строительства»). С учетом изложенного, ООО «Жилстрой» осуществляет строительство Объекта в соответствии с требованиями Федерального закона и имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве. Дополнительно, действующее законодательство Российской Федерации не определяет понятие «репутация» и/или «надежность» организаций-застройщиков, в связи с чем, Служба не вправе оценивать деятельность застройщиков по данным критериям. Вместе с тем, необходимо отметить, что соблюдение сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию, а также темпы строительства объектов напрямую зависят от эффективности финансово-хозяйственной деятельности Застройщика.

Шелепетко Анастасия Олеговна 05.03.2019
Евгения, добрый день! Частью 2 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная выше неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В ситуации, когда имеется просрочка исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, участнику долевого строительства необходимо обратиться с претензией к застройщику с требованием о выплате неустойки путем направления претензии заказным письмом с уведомлением, воспользовавшись услугами ФГУП «Почта России» либо курьерской доставкой, в случае отказа представителей застройщика принять его претензию в офисе застройщика. В случае неудовлетворения претензии – обратиться в суд. Для направления иска в суд по взысканию неустойки с застройщика в связи с нарушением им срока по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства необходимы копии следующих документов в 2 экземплярах: 1) договор участия в долевом строительстве (в том числе и лист со штампом государственной регистрации); 2) дополнительные соглашения (в случае, если они заключались); 3) договор уступки права требования (в случае, если они заключался); 4) документы, свидетельствующие об оплате цены договора участия в долевом строительстве (и цены договора уступки права требования, если заключался); 5) акт приема-передачи квартиры (если подписан сторонами); 6) переписка с застройщиком (претензии, ответы). Обратиться в суд Вы можете самостоятельно, либо при помощи соответствующих организаций, оказывающих юридическую помощь гражданам, либо к частнопрактикующим юристам. Дополнительно информацию о сложившейся ситуации по объекту Вы можете уточнить в контролирующем органе, на территории которого строится объект. В Вашем случае это-Департамент архитектуры и строительства Томской области (комитет контроля и надзора в области долевого строительства) пр. Ленина, 78, Томск, Томская обл., 634050 depstroy.tomsk.ru (3822) 51-57-80

Шелепетко Анастасия Олеговна 05.03.2019
Виктория, добрый день! Застройщик Объекта – АО «УКС города Иркутска» 20 ноября 2018 года направил в Службу извещение об окончании строительства. Службой в период с 4 декабря по 29 декабря 2018 года на основании требований РД-11-04-2006 (порядок проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдаче заключений о соответствии построенных, реконструированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации) проведена проверка законченного строительством Объекта. При проведении проверки выявлены нарушения норм градостроительного законодательства и проектной документации. Застройщику выдано предписание от 29 декабря 2018 года об устранении нарушений, сроком выполнения до 1 февраля 2019 года. Застройщик 31 января 2019 года подал извещение об устранении нарушений по предписанию с указанием срока устранения замечаний Службы март 2019 года. По итогам проверки в случае отсутствия нарушений установленного порядка строительства Объекта, Службой будет выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Шелепетко Анастасия Олеговна 14.03.2019
Вера, добрый день! По вопросу установления класса энергетической эффективности для жилых домов, построенных в 1 этапе объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома с автостоянками по ул. Академическая в Свердловском районе г. Иркутска. 1-4 этап строительства. Многоквартирные дома № 1-9. Подземная автостоянка. Инженерные сети» (далее –Объект), сообщаю. Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона № 261-ФЗ от Федеральный закон от 23.11.2009 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию построенного многоквартирного дома, подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Согласно части 8 статьи 11 Федерального закона № 261-ФЗ органом государственного строительного надзора осуществляется проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности. В соответствии с Правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (далее – Правила), утвержденными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 399/пр от 06.06.2016, класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется исходя из сравнения (определения величины отклонения) расчетных значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов в многоквартирном доме. Так, например, в соответствии с проектной документацией, расчетная удельная величина годового расхода энергетических ресурсов на отопление и вентиляцию блок-секции № 3 Объекта составляет 0,169 Вт/м3°С, базовая величина удельного годового расхода энергетических ресурсов на отопление и вентиляцию для зданий высотой более 12 этажей в период проектирования составляла 0,290 Вт/м3°С. Величина отклонения 42%, что соответствовало классу энергетической эффективности «А» (таблица 2 Правил). За период строительства Объекта изменились требования энергетической эффективности к зданиям и сооружениям, что соответственно повлекло изменения при установлении класса энергетической эффективности многоквартирных жилых домов. Так, 17.11.2017 Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 1550/пр утверждены «Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений» (далее – Приказ). Согласно пункту 7 Приказа для вновь создаваемых зданий (в том числе многоквартирных домов), строений, сооружений базовая удельная характеристика расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию с 1 июля 2018 года уменьшается на 20 процентов. С учетом указанного требования величина отклонения расчетного показателя удельного годового расхода от базового по блок-секции № 3 уменьшилась до 27%, что соответствует классу энергетической эффективности «С» (Повышенный). Необходимо отметить, что Застройщик выполнил строительство Объекта в полном соответствии с ранее утвержденной проектной документацией, все проектные теплозащитные характеристики ограждающих конструкции Объекта, сети инженерно-технического обеспечения в процессе строительства не менялись.

Шелепетко Анастасия Олеговна 14.03.2019
Андрей, добрый день! По вопросу устройства системы отопления в объекте капитального строительства «Многоквартирные дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянками в границах улиц Сеченова-Бородина, Захарова-Мухиной в Свердловском районе г. Иркутска» (далее Объект) сообщаю. Устройство системы отопления Объекта выполнено в соответствии с проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы ООО «Гарант Эксперт» от 03 июня 2015 года № 2-1-1-0006-15. Согласно проектной документации система отопления в домах двухтрубная. Прокладка трубопроводов в квартирах предусмотрена в конструкции пола вдоль стен (т.е. периметрально). Дополнительно информирую. Свод правил СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» не подразделяет системы отопления в квартирах на «лучевую» и «периметральную». Схема и способ прокладки трубопроводов отопления по помещениях принимается проектировщиком по заданию на проектирование учитывая назначение помещения. Правоотношения, возникшие в результате заключения договора участия в долевом строительстве (далее – договор), прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, являются гражданско-правовыми и регулируются гражданским законодательством, а также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон). В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. В соответствии с частью 5.2. статьи 7 Федерального закона гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик обязан выполнить требования участника долевого строительства в согласованный с ним срок. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично, либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в установленный срок, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованиями, установленными статьей 7 Федерального закона. Таким образом, участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения выявленных им строительных недостатков в объекте долевого строительства. Однако, при предъявлении требований, указанных в статье 7 Федерального закона, к застройщику необходимо подтвердить, что отступления от условий договора и (или) несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а также что данное несоответствие привело к ухудшению качества такого объекта, или иные недостатки, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования. Также, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со статьей 132 ГПК РФ, в случае подачи иска в суд с требованием устранения строительных недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на устранение строительных недостатков, необходимо также предоставить в суд документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, в данном случае, это будет: - необходимость устранения отступлений от условий договора; - невозможность использования объекта долевого строительства по назначению; -ухудшение качества объекта долевого строительства в связи с отступлениями от условий договора. В случае, если участник долевого строительства желает получить от застройщика соразмерное уменьшение цены договора в связи с отступлениями от условий договора необходимо также провести мероприятия по установлению изменения цены объекта долевого строительства в связи с данными отступлениями застройщика от условий договора.

Шелепетко Анастасия Олеговна 05.03.2019
Добрый день! Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если нарушение качества выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет, для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (ч.5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004)

Шелепетко Анастасия Олеговна 23.02.2019
Добрый день, Лолита! 15 февраля 2019 года службой государственного строительного надзора Иркутской области ООО «Максстрой» в отношении объекта капитального строительства «Многоквартирные дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянками в границах улиц Сеченова-Бородина-Захарова-Мухиной в Свердловском районе г. Иркутска. 1 этап строительства» выдано заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее – заключение). По результатам получения застройщиком соответствующего заключения должен обратиться в орган местного самоуправления за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.